11月整體零售市道氣氛回暖，最新舖位租賃交投價升量穩。據中原(工商舖)統計，商舖市場共錄得約324宗租賃成交，涉及成交金額約3,521萬港元，交投量與10月相若，涉額則按月上升近14%。至於空置率方面，以尖沙咀表現較好，較高位回落逾11個百分點，再創9年新低。

該公司商舖租賃部何潔釵表示，上月舖位務成交，較10月多約1，按年則微跌約3.57%；成交金額按月升約13.92%，按年則跌約9.7%。她指，本地零售及生活服務品牌持續開舖，月内市場錄得矚目租務成交，其中本港連鎖珠寶金行重新租用多年的舊舖址，地點位於旺角彌敦道皇上皇大廈地下B舖連閣樓及1至3樓多層巨舖，舖位面積約12,706方呎，涉及月租約60萬元，上租客為內地金行。

此外，灣仔京城大廈1樓及3樓全層，面積約15,650方呎，原由知名健身品牌租用，新近獲醫美集團旗下新健身品牌頂租，月租約44萬元，較舊租金約61萬元，低約27.9%。

何補充，月內亦有地道餐飲品牌租舖開業個案，本地老字號糖水舖於佐敦區迄立多年，首度開設分店，租用旺角花園街1號鴻禧大廈地下2號舖，面積約900方呎，月租約12萬元，平均呎租約133元，較舊租平約兩成。

核心區商舖空置率則個別發展，當中尖沙咀區表現最為突出，最新空置率約6.12%，按月下跌約1.78個百分點，不僅走出疫情頹勢，較2021年2月的高位約17.26%，大幅降低約11.14個百分點，更是繼上月後進一步回落，再度創下9年來新低。

此外，旺角區舖位空置率達約8.29%最高，按月漲約0.07個百分點，但相比起去年情況則有所改善，下跌約0.29個百分點。其他地區包括中環、灣仔及銅鑼灣的空置率，較10月也輕微上升，升幅約0.05至0.15個百分點。

她料，隨著一簽多行政策帶動，將便利更多深圳居民來港購物及消費用餐，加上政府致力推動盛事經濟，相信將吸引更多旅客來港感受節日氣氛，預期將可改善舖位租務情況，租務交投價量將維持穩中向上的局面。

美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，11月工廈錄得約207宗註冊成交，按月上升約43.8%，註冊金額約14.1億元，按月漲約1.1倍。至於，租賃市況方面，上月工廈租務成交量錄得454宗，按月則下跌約20.7%。

綜合土地註冊處反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數(MII)上月報314.5點，按月下跌約0.5%。其中，紅磡/土瓜灣平均呎價按月升幅最高，最新報約4,430港元，升幅約0.3%。跌幅最大分區為荃灣，最新報約3,198元，按月跌約1.3%。

據該行內部資料及市場資訊所得，觀塘海濱道177號海裕工業中心一個高層單位，面積約12,000方呎，以約5,550萬售出，呎價約4,625元。另外，新蒲崗彩虹道192至198號旺景工業大廈一個中層單位，面積約1,950平方呎，以約1,725萬元成交，呎價則約為8,846元。

另外，該公司租金指數(MIRI)最新報145.4點，按月下跌約0.1%。分區呎租升幅最大分區為觀塘區，上月呎租報約19.86元，按月漲約2.4%。沙田/火炭/石門最新平均呎租約13.93元，按月下調約2.2%，為挫幅最大的一區。

美聯工商董事陳偉志表示，近年市場對物流相關物業的需求有增無減，主要原因是由於有不少內地物流企業銳意拓展東盟業務，故選擇在本地設立據點，便利貨物進出中港以至亞太區各地，相關發展趨勢亦有望令本地工廈物業得到內地物流企業青睞，利好工廈市場前景。

近期的物業成交方面，九龍區較受買家所歡迎。其中，大角咀TWO BEDFORD PLACE一個單位，以約1,400萬元易手，面積約2,300方呎，呎價超過6,000元。另外，油塘高輝道7號高輝工業大廈一個中層單位，面積約9,600方呎，亦以近2,400萬元成交，平均呎價約為2,500元。在部分成交當中，有新買家是在短時間內便決定購入單位，反映工廈物業的市場吸引力仍然相當明顯。

為配合工作模式轉變，恒隆地產（0101）推出其香港首個共享辦公空間項目 Net-Work by Hang Lung ，位於中環渣打銀行大廈18和19樓全層，面積約1.3萬方呎，提供27間辦公室，以及212張共享工作枱，亦設有虛擬辦公室服務。

恒隆地產副董事（香港業務總監）劉靜雅表示，Net-Work的推出標誌集團邁進業務模式多元化發展的新里程，亦體現「以客為尊」的理念，集團借鑑在內地經營共享辦公空間的成功經驗，有信心將Net-Work打造成行業標杆項目。

據悉，上述樓層曾獲渣打銀行租用，渣打銀行因疫情在2021年棄租該廈的8層樓面、涉6萬方呎樓面，包括上述兩層物業，業主恒隆在渣打銀行棄租後，曾以月租600萬元放租，惟未能成功，恒隆終承接其中18及19樓的物業，改作共享辦公空間，早前已試業。

以低價見稱的本地連鎖藥房龍豐藥房近年大肆擴張，但以租舖為主。不過，該公司老闆謝少海或相關人士，新近就以7360萬元購入原由鄧成波家族持有的觀塘駱駝漆大廈逾3500方呎地舖，不排除成為該公司首間東九龍店。

鄧成波家族2009年1.1億元購入

上述舖位為觀塘駱駝漆大廈第3座地下2、3號舖，舖位面向開源道，當中面積約1616方呎的2號舖，現由特賣場「淘多多」租用，而面積1936方呎的3號舖，則原由花旗銀行租用，至今年9月滿約後遷出，舖位原月租約65萬元，兩舖合共則約3552方呎。

上述物業原由鄧成波家族或相關人士2009年以1.1億元購入，惟有關舖位近年被接管人推出市場放售。資料顯示，物業最終於上月以7360萬元售出，呎價約2.07萬元，最新成交價較鄧氏家族15年前購入價貶值33%。買家以大豐發展有限公司作登記，公司董事包括有「藥房大王」之稱的龍豐藥房老闆謝少海及相關人士。事實上，近年積極擴張的龍豐藥房，近年甚少有買舖紀錄，對上最矚目為2019年斥1.55億元購入上水新豐路87號地下及閣樓和符興街49號地下及閣樓兩個舖位，兩個舖位合共約5500方呎，呎價約2.8萬元。

城大傳9億購尖東明輝中心基座

此外，資深投資者蔡伯能或相關人士持有的上水順欣花園一批車位，上月1.05億元售出其中50個，平均每個約210萬元，買家以河山有限公司登記，公司董事包括葉樹林、葉振國、葉振都等，為「藍帶啤酒」代理榮興集團葉樹林家族，該家族去年底曾以5.11億元購入天后銀座式商廈電氣道68號金輪天地銀主盤。蔡伯能原於2015年以9280萬元買入順欣花園238個車位，平均每個約39萬元，即每個車位升值約4.4倍。

另市傳Toyomall持有的尖東加連威老道94號明輝中心地庫至3樓零售基座，面積約90,117方呎，新近以約9億元售出，呎價約9987元，有指新買家為城市大學，本報昨向該校查詢，至截稿前未獲回覆。業主持有該物業多年，2017至2020年曾以逾2.3億元翻新，疫情前叫價高見27億元，現市傳成交價較高峰期叫價低67%。

萊坊：零售商對擴張業務仍謹慎

另一方面，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫表示，雖然最近政府優化內地居民來港旅遊安排，但目前遊客更傾向於深度文化遊，奢侈品銷售自然仍受影響，相信香港零售消費未能如預期復蘇，令大多數零售商對擴張業務持謹慎態度。她又稱，相對今年，來年零售租金跌幅雖然可能不會太大，但由於人口結構變化和內地旅客消費模式改變，租金料將維持平穩，並持續受壓。

隨着混合工作模式大行其道，市場對共享辦公室的需求也大幅提升。有見及此，恒隆地產(00101)推出其在香港首個共享辦公空間項目— Net-Work by Hang Lung，該項目位於旗下中環甲級商廈渣打銀行大廈18和19樓全層，總樓面面積逾13,000方呎，為租戶提供服務式的高端工作空間，以滿足企業對靈活工作空間的需求。

該項目提供多種靈活工作空間解決方案，包括27間專屬辦公室以及212張共享工作枱，並設有虛擬辦公室服務。項目內3間多功能會議室，以及共享空間、咖啡吧等。營運團隊會提供包括秘書服務、銀行開戶和商業登記等。

項目由恒隆該集團直接營運，因應客戶在發展業務不同階段的租務需求而提供度身訂造的空間解決方案和靈活的服務條款，同時提供穩定的租賃條件。

恒隆地產副董事(香港業務總監)劉靜雅表示，該項目的推出標誌集團進一步邁進業務模式多元化發展，亦借鑑公司在內地經營共享辦公空間的經驗。

美聯商業表示，尖沙咀國都大廈中層01室，建築面積約890方呎，意向月租約2.5萬元，呎租約28元。

該行指出，大廈位處尖沙咀核心商業及旅遊區，距尖沙咀港鐵站僅1分鐘步程。物業間隔方正，享有獨立24小時冷氣，外望繁華市景。大廈設有2部載客電梯，適合多個行業，包括寫字樓、美容、醫務所、半零售行業等。

《星島日報》引述市場消息報道，新世界發展(00017)擬放售新蒲崗工廈項目Artisan Lab，作價6.2億元。

市場消息透露，Artisan Lab近期獲財團積極洽商，出價由不足4億至約6億元，在近期市場氣氛改善下，有財團多番追價，最終以6.2億承接該物業。

Artisan Lab樓高22層，樓面面積約12萬平方呎。於2022年中落成後，新世界大力推出招租，力吸創意工廈、藝術媒體等文青行業。

中原(工商舖)工商部表示，九龍灣億京中心A座35樓頂層，樓面面積約13851方呎，意向月租約24.9萬元，呎租僅18元。

上述全層單位擁有高樓底，配合豪華裝修，能滿足不同類型企業的租用需求，適合金融、科技、專業服務等行業的高端企業進駐。景觀方面，單位更可俯瞰啟德郵輪碼頭及啟德體育園，並坐擁維港兩岸360度全海景致，景觀相當開揚，為租戶日常辦公提供舒適及高效的工作環境。

該行指出，是次放租的億京中心A座頂層全層單位呎租僅為18元，較市場同類型物業具明顯的價格優勢，加上其地段優越及物業條件出色，對於希望以合理租金進駐甲級寫字樓的企業而言，是一次不可多得的機會。

港鐵(00066)重新規劃東涌東站項目發展方案，將項目寫字樓樓面縮減6成，將樓面撥作住宅用途，住宅樓面增加15%，料可提供約1萬伙。

據媒體引述消息指，港鐵除修訂東涌東站1期招標條款，亦大幅修改整個東涌東站的發展藍圖。按照原有方案，住宅佔四分三樓面，寫字樓亦佔接近兩成，其餘一成屬於商場及其他設施，但最新方案將原本達118萬方呎的寫字樓樓面，大幅削減六成至44萬方呎，佔整體樓面比例由17%減少至6%，並將原本位於整個東涌東站南面正中央、最近未來車站的兩幢門廊式商廈，改劃位於項目西北面、遠離車站的單幢商廈。

至於減少的寫字樓面，將會改為撥作住宅用途，項目內住宅樓面比例由75%上升至83%，總樓面則增加15%至567萬方呎，若以平均單位面積約538方呎計算，將可提供1萬伙。商場零售樓面則只是輕微減少1萬方呎至65.5萬方呎，維持佔整體樓面比例近一成。