新世界發展(00017)等旗下粉嶺第14區烏鴉落陽住宅項目，消息指項目於換地協議期限屆滿前完成補價，市傳補價金額低於22億元，每方呎補價低於2,000元。

上述地盤位於馬適路，美景新邨的東北位置，早前已向城市規劃委員會提交規劃申請，以地積比率7.2倍，興建4幢樓高32層的樓宇，另設兩層地庫及4層平台，住宅樓面約93.21萬方呎，提供約2,300伙。同時提供約18.64萬方呎商業面積，作零售及會所等用途。

消息稱是次以傳統補地價形式達成換地協議，為古洞北及粉嶺北新發展區次宗已補地價個案。

市場估今季無官地供應

此外，雖然近月不乏私人住宅項目達成換地協議，惟本年度整體私宅供應仍然緩慢，政府將於短期內公布今年10至12月季度賣地計劃，惟考慮到賣地表內的住宅地位置及規模，測量師認為若今季最終沒有官地供應也不足為奇。

發展局公布上季賣地計劃時，提及本財政年度上半年（4至9月）可供興建單位僅約4,065伙，即使計及過去一季完成補地價的私人項目，住宅供應距離全年目標1.32萬伙仍有相當差距。萊坊執行董事方耀明表示，減息因素及股市向好有利樓市發展，惟住宅項目發展成本高昂，現時賣地表內的住宅地規模較大，即使政府推出土地，發展商未必進取投標，認為政府暫緩推地一季亦非壞事。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，觀乎目前賣地表內的土地，其中赤柱豪宅地現階段推出會較為浪費，因做價一定不理想，啟德、大嶼山等大型土地更有機會流標收場。儘管本年度供應達標機會較低，但最好還是放緩土地供應。

利嘉閣(工商舖)地產高級區域董事潘榮德表示，受業主委託連租約出售旺角通菜街141至151號怡輝大樓地舖，面積約1000方呎，意向價5700萬元，折合每方呎售價約5.7萬元。

潘榮德指，上述物業現由寵物店承租，每月租金約16萬元，若按上述意向售價計算，回報率約3.4厘。

潘榮德稱，物業地理優越，位於區內寵物店旺段，人流暢旺，徒步數分鐘即可到達港鐵旺角站，附近亦有多條巴士線，穿梭全港各區，交通十分便利，而店舖門外亦可泊車，實屬投資自用皆宜。

●消息指，金鐘力寶中心2座低層05室商廈單位，建築面積約1,505方呎，以約1,978萬元易手，成交呎價僅約13,143元料屬約14年低位。原業主於2012年以約2,739萬元購入，現時轉售帳蝕約761萬元，貶值約27.8%。

●祥益黃慶德稱，新屯門中心3座低層D室兩房戶，實用面積約501方呎，獲3名內地專才以月租1.3萬元合租，呎租約25.9元。新租客鍾情屋苑方便前往工作地點，並考慮到有裝修及附設部分家具，遂即睇即租。以同類單位估值計，租金回報率約4.2厘。

樓市沉寂，新盤去貨速度緩慢，發展商進行併購亦變得步步為營。今年已破天荒兩度出現強制拍賣流拍事件，包括底價高達24.25億元的銅鑼灣希雲大廈重建項目，為歷年最大宗同類個案。

金朝陽憂樓價跌不投標

舊樓項目提交強拍申請後，直到獲頒強拍及拍賣底價，需要相隔一段時間，故在跌市下會出現底價不貼市情況。如上述由金朝陽集團(00878)收購的銅鑼灣大型重建項目，於今年4月進行強拍程序，最終未獲承價而收回。

該集團當時表明，考慮到經濟狀況及地產市道，房地產價值可能繼續向下調整，決定不投標，據今年2月底有關估值報告，項目重建後市值約21億元，低於強拍底價。雖然發展商就項目底價作出上訴，惟被駁回。項目將不會進行第二次強拍。

此外，今年另一宗流拍個案為灣仔金鐘大廈，永倫集團或有關人士持有該廈大部分業權，項目於5月以底價8.01億元強拍，但是同樣在無人承價情況下而收回。

恒地逾17億奪香檳大廈

連同上述兩宗個案，舊樓強拍條例生效約26年以來，至今已出現5次同類紀錄，全數在新冠疫情爆發後，樓市下滑時期發生。資料顯示，歷史上首宗流拍事件於2020年11月出現，為寶聲集團併購的九龍城獅子石道73及75號全幢物業，強拍底價逾2.23億元，當時發展商未有出價，直言樓市出現調整，但底價太高並不合理。

不過，今年首3季雖出現兩次流拍事故，但期內仍有5個舊樓項目成功透過強拍統一業權。其中，最矚目為恒基地產(00012)已收購多年的尖沙咀香檳大廈，項目B座於今年1月以底價17.28億元成交。資料顯示，整幢香檳大廈於1957年落成，其中B座佔地約1.23萬方呎，位置貼鄰美麗華酒店，預計以12倍地積比率重建，可建總樓面約14.74萬方呎。

其次涉及金額較大為工廈重建發展，會德豐地產收購的黃竹坑道52號合隆工業大廈，於今年8月以底價7.28億元統一業權，計劃重建為新式工廈，重建總樓面料約12萬方呎。

全年難有突破 恐26載首見

樓市下行，發展商舊樓併購意欲跌至谷底，今年首3季未錄得任何強制拍賣申請，有測量師估計全年或會破天荒出現「零申請」悶局，將為強拍條例生效26年以來首見。市場人士認為，即使強拍門檻降低，亦未必能夠推動發展商重啟收購舊樓活動。

強制拍賣申請數量，與市況及政策走向有密切關係，該條例於1999年生效，起初申請人必須集齊同一地段90%或以上的業權，直到2010年首次放寬門檻之前，期間經歷沙士及金融海嘯，每年同類申請宗數介乎一至14宗。

自從2010年強拍門檻下調至80%後，申請數字隨即爆升，全年共錄21宗，其後2011年及2012年更步入收成期，分別錄46宗及57宗的歷史高位，其後多年亦能維持穩定表現，特別是2018至2020年樓市高峰期，同類個案每年錄得35至39宗水平。

市道低迷礙發展意欲

惟近年市況欠佳，強拍申請數字較往年明顯下降，去年全年同類申請只有5宗，按年急跌約77.3%，已創自2004年後的19年新低。踏入2024年，更暫未出現新增個案，對上一宗於去年10月底錄得，為恒基地產(00012)收購的大角咀福澤街24至30號永發大廈，即已有接近一年時間沒有新申請。

年底門檻降仍難改善

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，地產市道低迷，舊樓併購與買地一樣，在後市不明朗環境下，發展商沒有太大意欲啟動全新項目。再者，入稟申請至完成強拍程序需時大約兩年，尚未計及與小業主洽商的前期工作，在息口高企、樓市下行情況下，收購舊樓風險較大，成本亦會較高，相信今年很有機會沒有任何強拍新申請。

他續稱，目前市場的舊樓收購工作接近停頓，在現時八成強拍門檻下，地產商也欠缺動力推進強拍程序，即使今年底強拍門檻降低，估計同類申請情況不會有太大改善。此外，法庭已展開聆訊的項目，在審訊完成後，也有機會因期間的市況波動，導致底價不貼市，增加流拍風險。

受制時間及成本問題

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，現時一手住宅單位庫存充裕，強拍門檻又快將下調，今年暫未有任何申請屬預期之內，不過，重點仍是進行舊樓併購的時間及成本問題，市場上又不是沒有其他土地來源可供選擇。此外，由於物業價格下跌，進行強拍時底價則以較前期的估值報告去釐定。故他建議，在準備批出舊樓項目的售賣令前，就物業價值評估進行更新，對買賣雙方都較為公平。

至於經修訂後的強拍條例最快於今年底生效，強拍門檻將進一步降低。資料顯示，其中7個有迫切重建需要的指定地區，包括上環及西營盤、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣，以及荃灣，強拍門檻將按照物業樓齡下調至65%或70%。上述地區以外的非指定區域，樓宇樓齡60年或以上但少於70年，強拍門檻為70%。樓齡達到70年或以上，不論任何地區只要業權份數達到65%，即可入稟申請強拍。

強制拍賣申請統計

上環等有迫切重建需要的地區，強拍門檻將按物業樓齡降至65%或70%。

世邦魏理仕表示，獲業主委託出售觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，意向價1.8億元。物業每層面積各約12,029方呎，總建築面積約24,058方呎，現以部分交吉及部分連租約出售，建築面積計每方呎意向價約7,480元，

上述項目屬觀塘區內甲級商廈，位於觀塘海濱長廊旁，該行香港資本市場及私募投資部資深董事鮑珏鍵表示，上址業主持貨10多年，是次首度公開放售，預料吸引中長線投資者及用家。

仲量聯行獲業主委任為獨家代理，於7月以公開邀約方式放售悅品海景酒店．觀塘，反應熱烈。現落實以招標形式放售，截標日期為今年11月5日。

座落觀塘偉業街163號悅品海景酒店．觀塘，於2007年落成，樓高32層，佔地19050方呎，總樓面面積約23.53萬方呎，共設有598間客房。酒店鄰近觀塘港鐵站，往樂富、九龍塘及何文田站的多家大學校園區車程均在30分鐘以內。加上觀塘建有大型商場，無論起居飲食均極為方便。該酒店又鄰近啟德，明年初啟德體育園啟用後，料將推高東九龍的酒店需求。

仲量聯行資本市場部主管陳國章表示，是次以公開招標方式出售的悅品海景酒店．觀塘無論間隔及地理位置均具潛力，改建成學生住宿用途以捕捉市場不斷增加的需求，料將吸引投資者注意。

據了解，資深投資者「舖王」鄧成波家族於2017年斥22.48億元購入上述酒店，去年曾叫價22.2億元。

仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，香港整體甲級寫字樓市場空置率持續改善，在8月微跌至13.4%；然而，中環空置率升至12.1%，港島東下跌至12.9%，灣仔/銅鑼灣空置率保持穩定。而尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至9%和18.4%。整體甲級寫字樓市場在8月錄得33.51萬方呎淨吸納量，創下年初至今的單月新高。

仲量聯行香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示，市場開始見大型租戶願意落實租賃，推動上月的寫字樓淨吸納量。寫字樓租賃市場仍主要由希望提高工作空間質素及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續改善。

其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行(亞洲)租用紅磡海濱廣場1座14.5萬方呎樓面(建築面積)，計劃將業務部門由觀塘搬遷至紅磡。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，8 月整體市場租金按月繼續下跌1.3%。主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌1.5%和1.8%。灣仔/銅鑼灣和港島東租金分別下跌0.6%和2.2%。

有九龍塘獨立屋僅以呎價不足3萬元放售。世邦魏理仕獲業主委託代理出售該區金巴倫道55號物業，物業地盤面積約10,133方呎，現有面積約6,037方呎，物業意向價1.8億港元，呎價約29,816港元。

現時物業樓高兩層，每層面積約3,018方呎，室內間隔方正實用，從物業可遠眺獅子山。項目位於九龍塘窩打老道以西的傳統豪宅地段，坐落41校網區，區內傳統名校包括喇沙書院及瑪利諾修院學校等。

港人北上消費熱潮未減，加上零售業及消費市道前景不明朗，商戶對後市保持審慎，有報告指，截至2024第三季，本港四大核購物區舖位空置率漲至約11.7%，創3年半新高，期間共錄得874間吉舖，較首季多154間；旺角吉舖數量達309間最多。

美聯工商舖周三(25日)公布《香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告》，該統計涵蓋241條街道共10,907間街舖(四大核心區佔7,455間；元朗及上水分別佔2,607間與845間)。

該公司行政總裁盧展豪指出，由於餐飲、服裝、建材及食品等行業的商戶都在近半年收縮其業務，令街舖空置惡化。截至今年第三季為止，四大核心區吉舖數目較第一季激增154間，升幅達約21.4%。民生區方面，今年第三季元朗區及上水區的空置率分別約10.2%及9.1%，較第一季增加約3.1個及0.6個百分點。

美聯旺舖首席營業董事江靜明指出，今季的實際情況正與該行今年首季預測一致，在汰弱留強的趨勢下，四大核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至今年第三季，核心區餐飲業商戶為2,001間，較今年首季減少56間。當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少了52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少了9間。而元朗區的飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較今年第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。

按區域劃分，核心區中只有中環的餐廳數量有所增加，其餘3個核心地區均出現減少。其中，跌幅最大的為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。旺角區作為旅客的首選旅遊地點，吸引眾多餐飲業經營者選擇在此開業，也導致區內餐飲市場競爭的加劇。因此，該區相對地有較多餐廳因無法應對激烈的市場競爭而被淘汰。

盧展豪預期，新興品牌湧現，令餐飲業競爭維持激烈，預料將繼續有餐飲品牌因不敵競爭而被淘汰。本港人口結構及市民消費習慣改變，預料主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，若行業未能作有效轉型以適應市場變化，預料行業將繼續面臨來自內地的競爭。展望未來半年，本港街舖的空置率仍然面臨挑戰，預計將繼續在高位徘徊。

街舖空置再度惡化，料核心區及民生區的舖租將面臨壓力，料核心區今年舖租將會下跌約10%；民生區舖租跌幅會較溫和，但全年仍會跌約5至10%。雖然聯儲局在今年九月減息半厘，但相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，今年整體商舖售價將跌約一成。