本港商廈租金持續向下。仲量聯行周三(25日)發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，8月整體甲級寫字樓平均呎租金約48.8港元，按月再挫約1.3%，跌幅為今年2月後的6個月最大，已連跌達28個月。不過，市場則錄得約335,100方呎淨吸納量，創年初至今單月新高。

該報告又顯示，截至上月底整體市場空置率亦由約13.7%，微跌至約13.4%；其中，尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至約9%和18.4%。灣仔/銅鑼灣空置率保持穩定。不過，中環空置率則回升至約12.1%。

該公司香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷表示，開始見大型租戶願意落實租賃寫字樓，推動上月的寫字樓淨吸納量。而市場仍主要由希望提高工作空間質素及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續出現改善。其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行(亞洲)租用紅磡海濱廣場一座145,000方呎樓面，計劃將業務部門由觀塘搬遷至紅磡。

仲量聯行資深董事鍾楚如指出，上月整體市場租金按月繼續下跌，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌約1.5%和約1.8%。灣仔/ 銅鑼灣和港島東租金則下調約0.6%及約2.2%。

仲量聯行表示，獲業主委任於7月以公開邀約方式放售觀塘偉業街163號悅品海景酒店，現落實以招標形式放售，有意競投人士需於11月5月下午三時正前入標。據了解，項目是由鄧成波家族持有。

悅品海景酒店．觀塘於2007年落成，樓高32層，佔地19,050方呎，總樓面面積約235,300方呎，共設有598間客房。項目去年底曾叫價22.2億元放售。

九龍東商貿區有兩層商廈單位共以約1.945億港元放售。中原(工商舖)寫字樓部謝立生表示，九龍灣企業廣場一期一座兩個樓層單位，分別為21樓全層，總樓面面積約19,872方呎，意向價約1.23億元，平均呎價近6,200元，以交吉形式交易；單位同時招租，意向月租約43.27萬元，平均呎租約22元。

該單位屬頂層特色戶，樓底高達約13.1呎，較其餘標準樓層約11.2呎為高，另單位負重旺亦達5KPA，其餘樓層為約3KPA。景觀方面，單位可望城市景、部分海景，並備有齊全辦公室裝修。

另一個樓層為19樓，面積約12,309方呎，意向價約7,139萬元，呎價僅約5,800元，將以交吉形式出售。該層設有24小時冷氣運作，對有意作數據中心相關行業發展更有利。該層樓面亦同時招租，意向呎租約22元，涉及月租約27萬元。

市場預期減息刺激樓市氣氛，有教會機構放售大額物業。世邦魏理仕指，九龍塘金巴倫道55號，地盤面積約10,133方呎，現推出市場放售，業主意向價約1.8億元，以物業現有樓面約6,037方呎計，折實呎價約29,816元。資料顯示，物業由香港基督教播道會聯會2009年7680萬元購入作為播道神學院，現放售價較15年前高約1.03億元或1.3倍。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事袁曦明表示，九龍塘豪宅本年度錄得多宗獨立屋成交，包括施他佛道13號，成交價約1.38億元，物業實用3,804方呎，實呎36,278元。另外，根德道19號亦以約2.3億元售出，物業實用5,994方呎，實呎38,372元。袁又指，隨著減息周期開始，豪宅市場預期氣氛轉好。

港人北上消費已成常態，加上本港消費市道前景不明朗，租商對後市轉趨審慎。美聯工商舖資料研究部數據顯示，今年第三季四大核心區，包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環，合共錄得874間吉舖，較半年前的數字增加154間，空置率則為11.7%，創3年半新高。民生區方面，今年第三季元朗及上水區空置率分別為10.2%及9.1%，較今年首季增加3.1個及0.6個百分點，兩區均為自2022年有統計以來新高。

美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，餐飲、服裝、建材及食品等行業，過去半年業務收縮，加上本港民生消費習慣改變，預料主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，假如行業未能作有效轉型以適應市場變化，行業將繼續面臨來自內地的競爭。

他續指，民生區空置率在過往一年持續上升，而相關現象已在舖租上反映，預料今年區內舖租跌幅將較溫和，但全年仍將跌約5%至10%。雖然美國聯儲局上周減息半厘，但相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，政策對舖價影響將在明年才會反映，而今年整體商舖價格將跌約一成。

本港商廈租金持續向下。8月整體甲級寫字樓平均呎租約48.8元，按月再挫約1.3%，跌幅為今年2月後的6個月最大，已連跌28個月。不過，市場錄得約33.51萬方呎淨吸納量，創年初至今單月新高。

寫字樓空置率降 中環回升

仲量聯行昨發表的《香港地產市場觀察》報告指出，截至上月底整體市場空置率由約13.7%，微跌約0.3個百分點至約13.4%。分區方面，尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至約9%和18.4%。灣仔/銅鑼灣空置率保持不變。不過，中環空置率回升至約12.1%，屬唯一比率上升的地區。

該公司香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷表示，市場開始出現大型租戶願意落實租賃寫字樓，推動上月的寫字樓淨吸納量。而市場仍主要由希望提高工作空間質素，以及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續出現改善。其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行（亞洲）租用紅磡海濱廣場一座145,000方呎樓面，計劃將業務部門由觀塘搬遷至該區。

仲量聯行資深董事鍾楚如指，上月整體租金按月繼續下跌，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌約1.5%和約1.8%。灣仔/銅鑼灣和港島東租金則下調約0.6%及約2.2%。

市場有兩層交吉商廈推出放售。中原（工商舖）謝立生稱，九龍灣企業廣場一期一座21樓及19樓，面積約19,872方呎與12,309方呎，意向價分別約1.23億元及7,139萬元。

增至11.7% 涉874個 旺角最慘

零售業及消費市道前景不明朗，不少商戶縮減業務，令街舖空置惡化。有報告指，截至今年第三季，本港4大核心購物區舖位空置率漲至約11.7%，創3年半新高，共錄得874個吉舖，較首季大增154個，當中，以旺角吉舖有309個最多。

美聯工商舖昨公布《香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告》，該統計涵蓋241條街道共10,907個街舖（4大核心區佔7,455個；元朗及上水分別佔2,607個與845個)。

非中式餐館結業最嚴重

該公司行政總裁盧展豪指出，近半年間，餐飲、服裝、建材及食品等行業的商戶都在收縮業務，令街舖空置增加。截至第三季為止，4大核心區吉舖數目較第一季激增約21.4%。上述旺角的舖位空置率約8.9%，半年升約2.1個百分點，而尖沙咀空置舖位有230個，為核心區次高，空置率約15.4%，較首季多約3個百分點。

中環吉舖則有193個，空置率約13.8%，增約一個百分點；空置商舖較少為銅鑼灣，有142個，惟空置率約13.2%，上升約2.4個百分點。民生區方面，第三季元朗區及上水區的空置率分別約10.2%及9.1%，較首季增加約3.1個百分點及約0.6個百分點。

美聯旺舖首席營業董事江靜明指，在汰弱留強的趨勢下，4大核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至第三季，核心區餐飲業商戶為2,001間，較首季減少56間。

當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少9間。不過，其他如小食或食品外賣店及酒吧，則增加約17間。元朗區飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。

按區域劃分，核心區中只有中環的餐廳數量增加，其餘3個核心地區均減少。跌幅最大為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。

至於第三季核心區吉舖最多街道，仍是尖沙咀加連威老道，有多達32個空置商舖，該街道空置率為32.7%。其次是旺角通菜街同有32個，空置率約10.6%。

今年核心區舖租料插10%

盧展豪預期，新興品牌湧現，令餐飲業競爭維持激烈，將繼續有餐飲品牌因不敵競爭而被淘汰，主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，若行業未能作有效轉型以適應市場變化，預料行業將繼續面臨來自內地的競爭。展望未來半年，本港街舖空置率仍然面臨挑戰，料將在高位徘徊。

他預料，核心區今年舖租將會下跌約10%，民生區舖租跌幅會較溫和，但全年仍會跌約5至10%；至於美國聯儲局在9月減息半厘，相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，今年整體商舖售價仍將跌約一成。

利嘉閣(工商舖)地產表示，尖沙咀金馬倫道19至21號地下A號舖，建築面積約800方呎，意向價4000萬元，呎價約5萬元。

該行指出，上述舖位現由甜品店承租，每月租金約10.6萬元。若按上述意向售價計算，回報率可達3.18厘。該舖坐落金馬倫道中段，地鐵站出口直達，附近特色食肆林立，包括網紅打卡食肆及港式燒味店等，成功吸引大量旅客前來打卡和消費，帶動區內的人流上升，亦成功帶動此段金馬倫道舖位的租金，在疫情過後錄得顯著升幅。 

美聯工商表示，葵芳新都會廣場2座高層單位，面積5385方呎，業主意向售價約3769.5萬元，呎價約7000元。

該行指出，新都會廣場第2座是區内地標甲級商廈，基座設有大型商場，為區內核心消費熱點，大廈設有蓋天橋連接港鐵葵芳站。大廈外牆採用玻璃設計，大堂雲石設計高貴典雅，是次放售單位位處高層，三面單邊，設企理寫字樓裝修，可一併3個相連單位或按原則分為3個單位出售，以交吉形式交易。

大廈有4部載客升降機，地庫設大型停車場，提供充足車位。單位為罕有放盤，叫價低水，相信短期內將吸引投資者或用家趁低吸納。

市場資料顯示，大廈對上一宗成交亦是高層單位，建築面積約3173方呎，以2550萬售出，呎價8073元，可見是次單位業主叫價低於市價水平。

坐落港島赤柱村道44號的瑪利諾神父宿舍，早前已獲批活化及作住宅發展用途，最新向城市規劃委員會遞交申請，擬議增加住宅發展密度兩成至約74,069方呎，提供單位維持23伙。

上述項目為評級一級歷史建築物，建於1935年，地盤面積約82,298方呎，屬其他指定用途註明「住宅發並保存歷史建築物」地帶，2021年底已獲批在主樓以外，在東面及西面兩座增建延伸建築物，並以地積比率約0.75倍，提供共約61,722方呎住用樓面；而最新申請擬議放寬地積比率至0.9倍，並略為放寬建築物高度約0.4米主水平基準以上，以及將上蓋面積限制由約30%，增加兩成至約36%，物業層數及住宅單位維持3至4層與23伙，單位平均面積約2,947方呎。而停車位則由44個增至56個。

是次亦建議加強瑪利諾神父宿舍歷史導賞，在獲批的規劃申請中，主樓教堂和圖書館主要用於容納公用和機電設施，兩個各約237方呎的小區域，保留用於設立展板，以展示宿舍的歷史、文物和保育元素。申請人提議將教堂(地下和一樓面積約3,208方呎)，設立為文物展示室供公眾參觀，申請人亦打算將公眾免費導賞，由每年8次大幅增加至12次。